租期未到，酒店却要提早解约，上千万元的装修费怎么核算？本年年初，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审理了一同房子租借合同案子，两边因酒店上千万元的装修费起争议，法官将断定定见作为法院确认现实的重要依据，妥善处理案子。

  2018年，乌鲁木齐某酒店办理公司（以下简称：酒店办理公司）看中沙依巴克区一商业楼，所以从新疆某房地产公司（以下简称：房地产公司）租下该商业楼的12-15层用于运营宾馆，租期自2018年11月至2022年1月，租金为每月45万余元，按月支付。

  两边约好，若酒店办理公司呈现违约行为，房地产公司有权提早免除合同并可向对方建议合同租金总额10%的违约金。

  2021年1月至2021年5月，酒店办理公司持续拖欠租金。直至当年5月底，酒店办理公司以运营困难为由向房地产公司宣布《免除合同恳求》，恳求洽谈提早停止租借合同。经洽谈，房地产公司赞同提早停止租借合同，但要求酒店办理公司支付欠款并在三日内交还房子。

  合同免除后，酒店办理公司并未交纳欠付的房租，也没有腾房子。房地产公司屡次敦促未果，将酒店办理公司起诉至沙区人民法院，要求酒店办理公司返还房子并支付租金和违约金等费用共400余万元。

  庭审中酒店办理公司辩称，合同免除时刻为2021年5月25日，但房地产公司在同年6月1日就将其租借的房子从头租给了第三方，还把案涉房子的门锁悉数替换，而屋内还存放着酒店办理公司的财物，其行为给酒店办理公司形成巨大经济丢失。

  酒店办理公司也因而向法院递交了反诉状，要求房地产公司对其占用酒店设施财物所形成的丢失承当对应职责，并补偿其装修丢失等费用1100余万元。

  依据当事人恳求，法院启动了辨别断定程序，断定出酒店办理公司的实践装修丢失为1100余万元。经交流，两边都赞同由房地产公司持续运用酒店办理公司的装修物品，并赞同评价折抵欠付房租等。

  庭审中，法院承认酒店办理公司欠付的租金为178万余元。法官依据《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案子详细运用法令若干问题的解说》有关法令法规，清晰装修动产与不动产别离处理的思路，经过检查装修成新率，剖析装修可运用年限，了解房地产公司免除合同后接着运用装修的志愿，裁夺由房地产公司在断定结论根底上以30%的份额对酒店办理公司予以补偿，并对免除合同、返还房子、支付租金等诉求一并处理。

  此外，关于房地产公司建议的170余万元违约金的问题，该案主审法官孙俊伟介绍，依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规则：“合同建立后，合同的根底条件产生了当事人在缔结合一起无法预见的、不归于商业危险的严重改变，持续实行合同关于当事人一方显着不公正的，受晦气影响的当事人能够与对方从头洽谈；在合理期限内洽谈不成的，当事人能恳求人民法院或许裁定组织改变或许免除合同。人民法院或许裁定组织应当结合案子的实在的状况，依据公正准则改变或许免除合同。”

  “在这起案子中，两边在合同实行期间刚好阅历了2次疫情，归于合同当事人均无法预见的事情，不归于商业危险的严重改变，被告租借案涉房子作为宾馆运用进行商业运营，必定受必定的影响。别的，相关行政部门也出具了进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房子租金压力的相关文件。因而，被告逾期未向原告支付租金虽构成违约，但有客观原因。” 孙俊伟说，法院并未支撑原告对违约金的建议。

  本年1月，法院判定两边免除租借合同；酒店办理公司向房地产公司支付房子租借费170余万元；房地产公司向酒店办理公司支付装修丢失340余万元及断定费22500元。

  首要，房子租借合同要清晰约好两边权利义务，包含违约职责，合同对两边均有约束力，我国法令规则租期6个月以上的要签定书面租借合同，不然视为不定期租借，两边均能够每时每刻免除合同，使两边租借关系为不确认状况；其次，在实行租借合同中，要诚实信用防止违约，不然将支付相应价值，尤其在存在比较大数额的装修装修行为的状况下，如违约，合同免除后守约方仅负有补偿职责；再次，租借房子要检查房产证、建造规划许可证等相关证件，确认出租人身份和租借房子的合法性，无建造工程规划许可证租借合同是无效的；租借合同尽管规则平等条件下的优先承租权，可是租借合同免除后是不存在优先承租权的。