众所周知，设计阶段决定了项目成本的70%甚至更多，而规划阶段决定了建筑工程80%的成本，其中包含四大设计的具体方案——产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案。

  所以，在方案阶段，则重点强调基于指标进行限额设计，在扩初阶段，则关注客户体验，按照客户关注点，做好成本整体的不均衡分布，在二次深化设计过程中，则做好细节化效果及成本的综合性控制。这种在设计阶段规范化的成本管理前置，便可有效实现成本整体更高层级的控制。——（引自：《成本制胜》）

  大部分设计合同中仅对含钢量进行了约定，管理较完善的企业会有关键方案的报审审批流程，从而控制四大设计的具体方案从而控制规划成本。但此做法并不全面，不能够将压力更好的传递给设计供方，并没有发挥设计供方的主观能动性。

  还有一部分设计合同属于总价加激励费用合同，即按照优化金额返点给承包单位，但此项做法会使甲方浪费储备资金。

  还有一些企业会另聘优化公司针对设计院成果来优化，但此举会消耗额外的人力去沟通协调两家单位，最后闹得不欢而散。

  设计成果出自设计供方，而规划阶段决定了建筑工程80%的成本项，所以如何省时省力的将成本优化的工作传递给设计供方，让设计供方发挥主观能动性便能省时省力的达到成本优化的目标，做法即“造势”。

  合同是管理合作单位的重要依据，如果要更好的传达项目目标，合同的拟定就显得很重要。而控制项目成本的不仅是结构指标，应将影响项目重大成本的内容均转化为标准指标，才能够录入合同，形成控制性文件，如下：

  (1)容积率：计容建面/建设用地面积。该指标为项目营收的关键数据，在此基础上，还可根据产品组合要求对产品形态进行比例约定。

  (2)可售比：可售建筑面积/总建筑面积。该指标意在控制项目不可售范围，不可售建筑面积包括：地下车库（含夹层）、地下储藏间、架空层、避难层、垃圾房、物业用房、幼儿园、学校、设备用房等公建配套面积。

  可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内

  赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

  控制可售比，一是提高地上的可售面积，减少配套用房面积，二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目，不同可售比直接影响着实际的建安成本，决定了项目的售价。设计控制主要体现在：适当赠送面积，控制地下车位公摊等。

  (3)地下室层高：楼地面结构板面与上层楼地面结构板面或车库顶板结构板面之间的垂直高度。层高每提高0.1m，成本增加5-8元/㎡，除此之外，地下室还应考虑搬家及车行动线，增加净高的指标要求，节省成本的同时，达到功能的实现。

  地下车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增2kg/㎡，砼相应调增0.02m3/㎡；非车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增3kg/㎡，砼相应调增0.03m3/㎡；

  ㎡；混凝土含量限额可增加0.01m3/㎡；层高每增加10cm，相应建安成本增加约1~2% ，约20~40元/m2。

  (4)地下车位平均面积：地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值，单位为“㎡/车位”。该指标意在控制车库面积。

  地下室成本投入在项目成本体系中占用比例较大，所以属于严控指标，在以上地下室面积及层高指标限额下，设计供方便会竭尽所能优化柱网的布置、设备用房的选址、综合管线的排布，达到发挥其主观能动性的效果，实现保质保量的压力传递。

  【定义】：单车位面积为地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值。单位为“㎡/车”。

  【限额内容】：单车位面积为地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值。单位为“㎡/车”。

  (1)体形系数：建筑外表面/建筑体积。该指标对建筑能耗的影响很明显，体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面积越大，外维护结构的传热损失越大，能耗就越多。

  体形系数实质上是指单位建筑体积所分摊到的外表面积。体积小、体形复杂的建筑，以及平房和低层建筑，体形系数较大，对节能不利；体积大、体形简单的建筑，以及多层和高层建筑，体形系数较小，对节能较为有利。

  (2)窗墙比：外门窗展开面积/地上建筑面积。窗墙比越大，采暖和空调能耗也越大。

  以上两项指标决定了项目门窗及保温分包的成本控制，如在前期不加以控制，则等到分包招标时已后悔莫及。

  (3)外立面装饰成本：包含涂料、石材、铝板、门窗幕墙、百叶、栏杆等综合费用，按照目标成本落实在合同中，以避免设计师为了作品而随意发挥，做华而不实的设计，置房地产企业于水火中不顾。

  (4)公摊系数：地上建筑单体住宅部分的公摊面积/地上建筑单体住宅部分的建筑面积。该指标直接影响到销售的成果，客户接受程度。而该指标一般在项目办理预售时才能最终确定，所以为了更加准确的核算，需要在合同中约定公摊的计算办法及面积规则。

  单体钢筋含量及混凝土含量（地上、地下）。结构成本为隐形成本，标准层钢筋含量每增加1kg/㎡，成本增加6-10元/㎡。除此之外，如想达到更细致的管控，则还可对梁高、板厚、墙厚等进行额外约定。

  2.2.3.景观指标：景观软硬面积比：绿化软景面积/园建硬景面积。景观硬景成本比软景高得多，而在景观中花钱多并不一定效果好，而绝大多数客户对绿化的感觉要比硬质铺装要好，所以软硬景比例是很重要的指标。

  无论从投入产出比还是业主敏感度，景观成本都是值得的投入的成本，但是前提依然是符合定位需求，满足“成本的不均衡投入策略”，影响景观成本最主要的因素是：景观展示区的规模及单方造价，大区的软硬景比例及单方造价，以及苗木的配置和建造措施。

  1.设施设备：人防工程、消防工程、空调及新风设备、配电设施设备等，也可按照目标成本限额以单方计价列入合同约定中。

  2.电梯设备：以数量为要求列入合同中，尤其对于公建项目，如有必要设计供方应进行电梯流量分析，尽可能减少数量。

  3.设计变更：设计变更控制比例，为控制设计供方图纸质量，进而控制项目成本变化，可以以变更比例为要求列入合同约定中。

  以上，通过合同中约定成本控制指标，方案招标时要求投标单位作为投标资料提供，并以此作为评标依据，后综合统筹确定数据列入合同执行在项目管理过程中，便可实现从源头控制设计成本，且可达到省时省力的效果。

  专业的事交给专业的人去做，以上用合同的办法很好的将设计成果传递给了设计供方，甲方的设计师便可腾出时间和精力做更重要的事情了，如下：

  甲方设计师在前期设计阶段需要将精力聚焦在敏感性、功能性成本的不均衡投放上。

  基于总图规划的产品策划，属于成本投入的二次策划，此阶段的成本为敏感性和功能性成本。用简单的话来说，即把钱花在刀刃上。

  敏感性成本是指某参数的小幅度变化就能导致经济效果指标的较大变化，比如业主归家动线的景观园林工程、门窗工程、精装修工程上。

  功能性成本分为基本功能和附加功能，比如智能化工程中监控工程属于基本功能，在此基础上，我在园区里又增加了“高空抛物”，电梯里增加了“电动车警告”的附加功能，成本并没有增加多少，但是又达到了让客户意外满意的效果，自然项目品质感便会提升，品牌力也会随之加强。同时又将监控杆与灯杆合并，又减少了灯杆的成本。

  所以，降成本一定是在保证项目品质，提升项目亮点，降低隐性成本的条件下进行，企业要发展，千万不可盲目降成本，以此来降低了产品品质。

  在招标采购和工程项目施工过程中，在成本优化方面，投标单位及施工单位也是可以利用的资源，招标时将成本优化作为一项评标项，行业有专攻，我所经历的有：防火门材质优化；

  门窗节点优化；保温范围优化；玻璃/铝板厚度优化；而在施工全套工艺流程中，总包单位的技术和发现问题的能力也是相当强，大部分是针对与设备管线材料、建筑结构节点的优化。

  土神网项目：本平台承诺，发布信息全部免费，所有的客户项目资料保密，均不随意透露给任何的未经证实的买家或中间方等人员。必须是经过本网审核后的买家及金融机构，才提供项目资料，确保点对点的精准对接。

  3、住宅、写字楼、商业综合体、酒店、仓库、厂房、公寓、特色小镇等资产的并购和融资；

  4、开发商各类尾盘资产盘活和整体收购以及可以散售的住宅、公寓、商铺的代理、包销；

  5、不良资产物权及债权配资、法拍配资、转让和处置、破产预重整、重整、公益债、困境中企业解困；

  6、房地产公司拿地配资、前前融、前融、发行信托、开发贷、一二线城市更新投资、产业基地开发、产业升级、旧楼改造升级、产业导入；

  8、房地产开发中的品牌代建、融资+代建、代开发业务，产业勾地、商业委管、招商委管业务；

  10、房地产建设总包和市政设施建设工程总包分包及其配套融资、EPC+F&ppp资本金融资及其发债；

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