酒店行业经过过去十几年的迅猛发展，已确定进入总量过剩、结构失衡的下半场，突如其来的新冠疫情成为压垮骆驼的最后一根稻草，整体行业举步维艰，一些财大气粗的酒店业主纷纷转让酒店项目，酒店管理公司日子更不好过。

  2020年6月16日，希尔顿酒店控股公司公布了一份裁员计划，将裁减2100个工作岗位。2020年一季度，万豪集团的季度营收为46.81亿美元，同比降低7%，纯利润是3100万美元，同比暴跌92%

  2017年7月，万达将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，使得富力一举成为国内顶级规模的五星级酒店业主，但三年来一直“消化不良”，频频爆出现金流告急的消息。融创、恒大等顶级开发商，也纷纷开始甩卖酒店资产。

  一方面是酒店行业的整体困境，另一方面是养老行业的方兴未艾，再加上二者建筑物业有一定相似性，所以将酒店改造为养老院，已经不是想当然，而是真实可行的方向，近几年行业已然浮现了若干有代表性的案例，比如北京市的新北纬饭店改造为“首厚康健养老社区”，以及首厚大家的朝阳公园项目。

  酒店自身硬件是不是具备适老化改造的条件，是不是具备可塑性，这是项目可行性研究的基础。具体包括：

  1、 房间面积。房间太小，连日常起居需求都不足以满足，更加不用说养老护理等需求了，尤其是八九十年代建造的酒店，有的标准间套内面积仅十几平米，基本不具备改造可能，虽然符合养老机构建筑规范最低标准，但勉强改造出来也只能定位低档。

  2、 卫生间面积。卫生间面积过小，就无法安装助浴设备、安全扶手等，也不便于护理人员开展服务，容纳不了轮椅。

  3、门。入户门能否便于担架进出，卫生间门能否便于轮椅进出。按照养老机构建筑规范，门净宽不能低于1米。

  4、走道。在走道两侧加装扶手后，其宽度能否满足两个轮椅并排通行，按照养老机构建筑规范，走道净宽不能低于1.8米。走道吊顶后的净高够不够？尤其是有些项目原为酒店公寓，原始层高不足，吊顶后只有2.2或2.3m左右，显得空间极度压抑。

  5、电梯。部分多层酒店没有电梯，能否加装电梯？有的酒店虽有电梯，电梯进深不能满足担架进出，也要考虑加装医用电梯。

  6、隔音。老人睡眠质量普遍不高，如果酒店隔音较差，会大大影响老人生活品质，尤其是墙体因素导致的隔音问题，改造时要增加隔音材料。

  7、高差。原来酒店只用几级台阶就解决的高差问题，改为养老机构则必须设置坡道，尤其是有些拐角处往往空间不足。

  8、公共服务空间。酒店公共空间占总面积的比例，往往小于高端养老机构公共空间占比，这时重点要看有多大面积可拿来改造，以及层高、柱距等是否限制功能安排，最好能保证酒店20%左右的面积，能用于医疗、康复、教室、餐厅、活动等空间。有些商务型酒店配置大面积的会议室、宴会厅、游泳池等，要考虑是不是有条件改为养老服务空间。

  9、房间数量。如果酒店房间数量少于50间，改造为养老机构时明显不经济；如果房间数量大于300间，作为养老项目长期经营的压力又很大。较为贴切的规模是100-200间房。

  10、建筑形态。酒店可以分散服务，养老机构必须集中服务，所以大多数位于单体建筑内，有的文旅度假型酒店，建筑形态是别墅群，即使采用风雨连廊连接起来，客户跨楼栋享受公共服务也不方便。

  11、装潢的风格。一般来说，酒店原始家装设计风格对于养老经营的影响不大，但也有极少数项目，最初装潢的风格比较激进，从观感和风水上就不适合老人居住。比如广东这家热带雨林风格的会所酒店，改造成养老项目后怎么看怎么别扭……

  酒店类型有很多种，最粗略的分法，可大致分为城市商务型、经济快捷型、文旅度假型，还要区分所处城市性质与城市等级。

  一般来说，改造之后开拓市场和长期经营相对容易的项目，必须处于一二线城市，中心区域的城市商务型酒店，或城郊区域的文旅度假型酒店。经济快捷型酒店的硬件条件往往受限，即使改造档次也没办法做到高端，而处于度假目的地甚至旅游景区内的文旅度假型酒店，由于缺乏机构养老的客群，更适合改造为旅居养老基地。这属于另一个领域，可以借鉴本号关于旅居养老的文章。

  如果项目属于一二线城市的城市商务型或文旅度假型酒店，满足门槛，还要避免掉入市场坑，要详细分析以下项目属性，判断招揽客户的难易程度，以及价值塑造的溢价空间：

  1、 区域老人密度。一二线城市老人，由于生活经历影响，比城镇化时代的80后、90后们，更有地缘情结。比如北京西城厢的不愿意去南城，上海浦西的不愿意去浦东。这种情况下项目周边区域的老人人口密度，就成为市场营销的重要的条件。统计部门发布的人口数据，一般只是户籍人口，不能反映老人是否居住在这个区域的真实情况，获得准确数据的方式是街道和居委会。

  2、 区域康养属性。项目周边是否有森林、公园、山川河流等康养元素，如有则具备溢价空间。北京首厚大家的朝阳公园项目，隔壁就是280万㎡的城市绿肺朝阳公园。

  3、 项目医疗资源。项目周边是不是具备三甲医院资源，是否与三甲医院建立绿色通道，或者项目是否自建医疗机构。这是项目溢价很重要的因素。比如太平人寿位于上海浦东的“梧桐人家”养老社区，不仅自建二级康复医院，周边还聚集了几所三甲医院，包括国内首家质子重离子医院。

  4、 区域生活配套。养老机构的客户虽然依赖于机构提供各项服务，但也希望项目周边生活配套尽量完善，时不时出去逛逛。

  根据酒店基础条件不同和养老院定位档次，改造成本大约为4000-8000元/㎡，甚至更高，加上人员管理费用、销售费用、外部资源接入的费用等，前期投入至少数千万甚至上亿元，单靠收取床位费和服务费，简直是杯水车薪。怎么样才能做好资金规划，如何一次性回笼现金流，这是可研阶段一定要解决的问题。

  假设一个2万㎡规模的酒店，改造后能出200间房，按照中档定位，改造成本5000元/㎡，达到可运营条件的前期投入约为1.1-1.2亿元。如果单靠收取床位费和服务费，扣除经营成本，投资回收期大约需要20-30年。有哪些办法能够合法合规的批量回笼资金呢？

  1、物业产权抵押。如果酒店物业属于自有产权，通过抵押贷款获得改造资金，用未来长期经营利润覆盖贷款成本，是很常见的方法。

  2、销售使用权。这是普遍采用的方式，一次性批量回笼资金，根据酒店土地剩余年限，以周边住宅价格的50-80%销售使用权，也有公司采用会员制外衣，但其销售合同条款的本质仍然是使用权。

  销售使用权时，最好能够分割办理小产证，操作比较灵活，若无法，则一定要保证大产证归属于公司。

  3、交押金或买保险。这种模式最知名案例是泰康之家养老社区。泰康之家的项目一般都是医疗卫生用地，不能销售产权，所以它通过两种产品来回笼资金，一种是付押金得养老居住权，适用于马上要入住的客户，一种是买保险得养老居住权，适用于未来几年后再入住的客户，客户付出的成本基本都在200万左右。

  酒店项目改造为养老院，如果采用押金模式，能自行操作，如果借鉴保险模式，必须与外部保险公司合作，由保险公司设计和销售产品，双方协商分成。比如北京顺义区的当代MOMA项目，原为商住公寓，2017年北京房地产调控政策对公寓进行了限购，开发商将项目改为养老项目，与保险公司合作开展销售。

  以上所述的硬件、市场和资金，是酒店改造养老院进行可行性研究时必须规避重点的三个大坑，其他还有运营团队、服务体系等因素，另行展开论述。

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